Condomínio: Procurações e reconhecimento de firma

condominio-02-junho-19

É comum o uso de procurações em assembleia, seja para atingir quóruns longínquos como 2/3 dos votos dos condôminos, ou até mesmo para que o procurador possa se municiar de maior poder de representação. Lembrando que é válida cláusula convencional que limite o número de procurações por pessoa e até mesmo cláusulas que impeçam a outorga da procuração a determinadas pessoas, tais como síndicos e presidente da mesa. De toda forma, é certo que esta modalidade é válida, desde que observadas as regras inerentes à prática.
As procurações podem ser outorgadas por pessoas capazes, nos termos do Código Civil, sem qualquer impedimento legal. O instrumento terá valor com a assinatura daquele que transfere poderes a outrem para o representar em seu nome. (Art. 654 do Código Civil).
O instrumento de procuração deve conter local em que foi passado, ou seja, a cidade em que a pessoa realizou o instrumento, qualificação daquele que passou os poderes, bem como daquele que os recebe. Deve constar ainda do termo, a data e o fim ao qual se destina a procuração com a clareza dos poderes conferidos, como por exemplo; para representar na assembleia de determinada data (§ 1º do Art. 654 do CC).
A procuração pode ser outorgada por prazo indeterminado, porém o indicado é que seja outorgada para cada assembleia, deixando claros os poderes conferidos, tais como votar, ser votado, aprovar contas etc.
Também não é cabível exigir que procurações tragam a forma pública para a representação em assembleias, o que somente poderá ser exigido quando a lei assim determinar.
Procurações emanadas no ato da assembleia, de forma verbal, têm valor legal. Para tanto é imperioso que seja realizada de forma verbal pelo outorgante, e que se faça constar em ata os poderes conferidos ao outorgado para fins de comprovação da validade dos atos. Se a convenção optou em não aceitar procuração verbal, tal situação deve estar prevista na convenção (Art. 656 e 657 do CC), não caberá à assembleia impedir.
Pessoas mal-intencionadas muitas vezes se valem de procurações revogadas e de pessoas falecidas, as utilizando de forma inadvertida, maculando o resultado de votações em condomínios. Usar tais documentos na forma descrita são tipificadas no crime de uso de documento falso Art. 304 do CP e de falsidade ideológica 299 do CP. Nestes casos é importante que se exija em assembleia que as procurações utilizadas façam parte constante da ata, pois aquele que as utiliza fraudulentamente, procura esconder o documento. E com a inserção na ata e consequente registro das procurações no CDT, fica fácil a verificação da sua validade e pedido de anulação do documento no âmbito administrativo e judicial, se necessário.
Faz-se necessário ainda esclarecer que o condomínio poderá exigir que o instrumento de procuração traga a firma reconhecida (Art. 654. § 2º CC), situação que poderá inclusive ser requerida em assembleia, concedendo àquele que portar o documento a possibilidade de validar no prazo estipulado pela assembleia, sob pena de invalidação do cômputo do voto. Embora este não seja o melhor caminho, é uma opção usualmente utilizada. O melhor caminho, quanto ao reconhecimento de firma, por tratar de uma possibilidade legal, é que o condomínio defina a exigência do reconhecimento de firma previamente no edital ou na convenção.
A procuração pode ser eficiente ferramenta para a gestão condominial, mas seu uso irregular e inadvertido pode trazer problemas e prejuízos à massa condominial.

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Ministra palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, é consultor da Rádio Justiça de Brasília Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.